Pour ces acheteurs, la meilleure option pour investir dans un bien immobilier à Dubaï peut être de devenir propriétaire d'une chambre d'hôtel ou d'un appartement avec services hôteliers. Qu'est-ce que c'est et quelles sont les caractéristiques du choix et de l'achat d'immobilier dans des complexes hôteliers, nous avons décidé de demander au directeur exécutif d'IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, dites-moi, qu'est-ce que l'acheteur obtient lorsqu'il achète une propriété dans un hôtel ou des appartements avec services hôteliers?
L'acheteur, dans ce cas, devient le propriétaire non seulement d'une finition clé en main, mais également de l'aménagement de pièces conçues par de célèbres designers, ainsi que de meubles, d'appareils électroniques et ménagers et d'objets d'intérieur. L’exploitant de la société de l’hôtel assume la responsabilité de l’entretien, des réparations, de la conception appropriée et de la maintenance des clients, conformément aux normes de l’hôtel. En règle générale, les chambres et les appartements sont proposés à la vente dans les chaînes hôtelières de la catégorie 4-5 *.
Quels sont les avantages d'acheter un appartement d'hôtel par rapport à l'achat, par exemple, d'un appartement dans un complexe résidentiel ordinaire?
Les avantages de ce type d'investissement sont évidents. Les propriétaires d'appartements hôteliers reçoivent dans leur propriété non seulement une unité immobilière à la décoration "design", un mobilier et un ensemble d'équipements de haute qualité. L’essentiel est peut-être que l’acheteur de tels biens immobiliers a le droit d’utiliser toutes les commodités de l’hôtel - service de chambre, services de femme de chambre et de conciergerie, centres de cure thermale et salles de fitness, bars et restaurants. De plus, depuis l'acquisition de la propriété, l'acheteur a le droit de demander un visa de résidence pour les EAU pour lui-même et les membres de sa famille.
En fait, l'investisseur acquiert une partie de l'hôtel dans la propriété?
Pas vraiment comme ça. Il y a une différence entre un bien entièrement sous le contrôle de l'exploitant et un bien uniquement desservi par l'hôtel mais non géré par celui-ci.
Et quelle est la différence?
Le fait est que lorsqu'un investisseur achète une chambre d'hôtel ou un appartement sous la gestion d'un hôtel, il signe simultanément un contrat de vente (ou, alternativement, dans le contrat d'achat lui-même), un accord sur le transfert du bien immobilier (dans ce cas, une chambre d'hôtel). à la direction de l'hôtelier. Cet accord reflète les normes d’exploitation d’un bien immobilier, sa valeur ainsi que la procédure permettant d’obtenir et de distribuer les revenus provenant de son utilisation. En d’autres termes, la société exploitant reprend non seulement la maintenance de l’immobilier, mais également sa gestion afin de générer des revenus. Les conditions de résidence du propriétaire dans le logement acheté sont spécifiées séparément, à savoir la période pendant laquelle un tel logement est possible, la procédure de réservation, le coût de la vie au-delà de la période convenue, etc.
Si nous parlons d'appartements qui ne sont desservis que par l'opérateur, alors dans ce cas, le propriétaire dispose de sa propriété. Il peut vivre dans des appartements ou les louer, soit indépendamment, soit avec l'aide d'une société de gestion. Mais, comme dans le cas d’une chambre d’hôtel, le propriétaire de l’immeuble est tenu de prendre en charge l’entretien de ses appartements conformément aux normes de la société exploitante.
Qui, à votre avis, est principalement intéressé par l’acquisition d’appartements d’hôtel?
Je distinguerais les deux principaux groupes d'acheteurs d'appartements d'hôtels. Le premier groupe comprend les investisseurs qui souhaitent utiliser l’immobilier pour leur propre vie confortable (ou pour le séjour de leurs parents, amis et connaissances) pendant une courte période de l’année, par exemple pendant des vacances ou des vacances. Dans le même temps, l'investisseur est soulagé de la nécessité de s'occuper en permanence de l'entretien des biens immobiliers et d'engager des coûts d'exploitation supplémentaires, mais il peut au contraire compter sur un bénéfice. Le choix de ce groupe est une chambre d'hôtel ou un appartement géré par un hôtelier.
Au deuxième groupe, j'inclus les clients qui souhaitent obtenir le meilleur de tout et sont prêts à supporter des coûts supplémentaires. Bien que, dans ce cas, leur avantage soit évident: ils habitent dans un hôtel cinq étoiles tout en ne payant qu'une petite partie du coût de la "chambre" et disposent de la souplesse nécessaire pour utiliser leur bien immobilier. Si nécessaire, ils peuvent transférer leur logement à la direction de la société de l'opérateur afin de générer des revenus, ou le vendre pour restituer leur investissement. Pour cette catégorie, les appartements avec services hôteliers sont le choix.
D'une manière ou d'une autre, mais pour tout investisseur, il est important que sa propriété présente un attrait maximal. Comment vont les choses dans le secteur hôtelier, les conséquences de la crise y sont-elles reflétées?
Selon les dernières données publiées par l’étude mondiale Deloitte, Dubaï se classait en 2008 aux deuxième et troisième rangs du classement mondial en termes de revenu moyen d’une chambre d’hôtel et de son prix moyen, respectivement. Le coût moyen d’une chambre dans les hôtels de Dubaï en 2008 était de 300 USD par jour, et le revenu moyen d’une chambre était de 237 USD. Seul Moscou est en avance sur Dubaï, ce qui n’est pas surprenant, compte tenu du fait que la capitale russe est l’un des leaders mondiaux en matière de prix de l’immobilier au coût de la vie.
Dans le même temps, les hôtels de la région du Moyen-Orient ont été les moins touchés par les conséquences de la crise économique mondiale. Au deuxième semestre de 2008, le taux de revenu moyen par chambre a augmenté de 14,5%.
Bien sûr, il serait déraisonnable de croire que l’hôtellerie à Dubaï va croître au même rythme, cependant, par rapport à d’autres pays, cet émirat a toutes les chances de rester en tête. Les derniers chiffres de février 2009, d'ailleurs, le confirment. Bien que le taux d'occupation global des hôtels de Dubaï ait légèrement diminué, il reste globalement à un niveau très élevé, approchant 80%, et les hôtels de plage de Dubaï étaient pleins à 95% en février.
Combien d'offres sur les appartements d'hôtel existe-t-il actuellement sur le marché?
Il y a beaucoup d'offres pour des appartements dans le marché de Dubaï. Cependant, vous devez aborder la sélection très attentivement. Étant donné que vous acquérez non seulement une propriété, mais également un ensemble de droits et d’obligations liées à son utilisation, une étude particulièrement minutieuse des documents pertinents est requise. En outre, vous devez évaluer les perspectives du projet hôtelier lui-même, dans lequel vous envisagez la possibilité d’acquérir des appartements. Et, bien sûr, lors de l’achat d’une propriété, vous devez vous familiariser avec toutes les options possibles afin de faire le choix qui correspond le mieux à vos besoins.
Par exemple, si vous êtes un homme d’affaires et que vous visitez Dubaï principalement pour affaires, vous devriez peut-être faire attention aux appartements dans les nouveaux complexes hôteliers situés dans les quartiers d’affaires de la ville. The Address, Downtown Burj Dubai, est l’un des plus récents projets du genre. Il a ouvert ses portes en octobre dernier et est géré par l’entreprise hôtelière Emaar Hospitality Group. Ce bâtiment chic de 63 étages occupe un emplacement stratégique au cœur du centre-ville de Dubaï, à proximité du plus haut bâtiment du monde, le Burj Dubai. Le coût des appartements ici commence avec 950 000 dollars.
Si vous cherchez un endroit pour vous détendre sur la mer, vous devez faire attention aux projets d’hôtels sur l’île "Palm" de Palm Jumeirah. Par exemple, les appartements avec services hôteliers de luxe des Résidences Grandeur peuvent être achetés au prix de 6 400 dollars environ le mètre carré. Selon les estimations les plus pessimistes, le revenu annuel net lors du transfert des appartements à l’hôtel sera de 5 8% du total des investissements. Dans le même temps, je tiens à souligner une fois encore que le propriétaire est libéré de tous les problèmes liés à la gestion et à la gestion de l’immobilier et qu’il est libre de choisir de vivre seul dans ses appartements ou de les louer afin d’obtenir un revenu stable.
Eh bien, une autre option typique est lorsque l’acquisition d’appartements dans un hôtel est considérée principalement comme un investissement et seulement comme une opportunité d’avoir un logement. Ici, vous pouvez recommander de prêter attention aux projets des grandes chaînes hôtelières internationales. Par exemple, il est possible d'acheter une chambre d'hôtel gérée par la chaîne suisse Movenpick pour y séjourner gratuitement 30 jours par an, ou dans n'importe quel autre hôtel de la même chaîne dans le monde avec des réductions importantes. De plus, au cours des trois premières années, la société exploitante garantit au propriétaire un revenu annuel net de 6,7% du montant des investissements placés. Le coût de ce nombre est de 175 mille dollars.
Passons maintenant aux recommandations pratiques sur la manière d’aborder le choix d’un objet d’investissement.
La recommandation la plus importante est d'essayer de tout voir de vos propres yeux. Et pour cela, chez IMEX Real Estate, nous organisons des visites de familiarisation gratuites de Dubaï pour nos clients. Nous offrons à nos clients un riche programme individuel pour la journée, avec des visites de tous les projets d’intérêt. Pendant la tournée, nos clients peuvent voir et comparer eux-mêmes non seulement des objets individuels à vendre, mais également tous les projets principaux du nouveau développement urbain, afin de déterminer consciemment le sens de la recherche. Nos consultants accompagnant le client montreront, répondront et répondront à toutes vos questions en temps réel. Ce service vise à fournir aux clients l’image la plus complète du marché immobilier de Dubaï et est demandé en premier lieu par ceux qui envisagent d’acheter un bien immobilier dans les Emirats.
Vos offres couvrent-elles uniquement les projets de Dubaï?
Bien entendu, les offres intéressantes pour les chambres d’hôtel et les appartements ne se trouvent pas seulement à Dubaï. Et, bien que le marché immobilier de Dubaï soit le plus vaste et le plus dynamique, si le client le souhaite, nous pouvons offrir des options intéressantes à Abou Dhabi et dans les Emirats du Nord. Des informations plus détaillées sur les offres d'IMEX Real Estate, ainsi que la possibilité de faire une demande à nos spécialistes, sont disponibles sur notre site Web www.imexre.com.
Merci pour la conversation. Nous vous souhaitons du succès.
