Question: Dans le contexte de la crise financière mondiale, que doivent faire les acheteurs de biens immobiliers si le vendeur a disparu, son bureau est fermé et les téléphones ne répondent pas?
Réponse: Tous les résidents des Émirats arabes unis, c’est-à-dire vous et moi, sommes directement ou indirectement associés au marché immobilier de Dubaï. La crise économique qui touche tous les pays du monde, d’une manière ou d’une autre, affecte chaque personne. Il faut admettre que la crise financière internationale, qui a entraîné des restrictions sur les prêts aux acheteurs et une hausse des taux débiteurs, a obligé de nombreux développeurs à geler leurs projets indéfiniment. La loi n ° 8 de 2007 sur les comptes bloqués obligeait les organisations à ouvrir des comptes de garantie ou en fidéicommis pour leurs projets, fournissant ainsi à l'acheteur des informations plus intelligibles sur la qualité du développeur et sa fiabilité. Aujourd'hui, toutes les nouvelles organisations sont tenues de respecter cette loi. Certaines sources immobilières ont toutefois signalé qu'à la fin de 2008, la nouvelle loi n ° 8 s'appliquerait à tous les promoteurs immobiliers existant à Dubaï. Le bureau de surveillance du secteur immobilier (RERA) et la nouvelle loi n ° 8 permettront aux acheteurs de biens immobiliers à Dubaï, qui ont déjà perdu des investissements dans le passé, de prendre des mesures de reconstruction en raison de retards de construction. L'Autorité de contrôle immobilier (RERA) met strictement en garde les investisseurs immobiliers contre la nécessité de prêter attention aux facteurs suivants:
- Le promoteur immobilier doit être enregistré auprès de RERA et avoir un numéro d'enregistrement
- Les contributions en espèces au développeur doivent être créditées sur le compte séquestre (compte en fidéicommis) ouvert auprès d'une banque agréée par RERA. Un courtier immobilier doit avoir un certificat spécial avec un timbre et un numéro d'enregistrement RERA.
En outre, la première chose qu'un acheteur de propriété devrait vérifier est de savoir si le développeur est enregistré auprès du Département des terres de Dubaï. Seul le département foncier peut garantir la protection des droits de l'acheteur, et ce n'est qu'alors que l'acheteur peut signer un protocole d'accord ou un contrat avec le développeur. La seule mesure que l’acheteur peut prendre est de déposer une plainte (réclamation). Suit ensuite son procès devant un tribunal civil, qui peut ensuite être rattaché à une plainte auprès d'une autorité supérieure. L'acheteur peut déposer une plainte auprès de RERA et d'autres autorités compétentes, telles que la police et le tribunal. Autrement dit, dans la situation décrite ci-dessus, si le développeur a disparu et que son bureau est fermé, vous devez contacter le service d’enquête de la police locale et déposer une plainte contre le développeur.
Question: Veuillez nommer les institutions de l’État, où devriez-vous faire des réclamations concernant l’immobilier?
Réponse: L’autorité de surveillance de l’immobilier (RERA) est le principal organisme à Dubaï responsable de la légalisation du secteur de l’immobilier. En cas de litige avec le développeur, l'acheteur doit d'abord contacter RERA. La direction examinera la réclamation et son essence, ainsi que le contrat signé par l'acheteur.
RERA va ensuite porter l'affaire devant le tribunal de l'immobilier, qui est essentiellement un tribunal civil. Les litiges relatifs aux défauts de paiement résultant de délais de construction retardés font partie de la plus grande catégorie de réclamations reçues par le nouveau tribunal de l'immobilier de Dubaï. Ce tribunal peut accepter l’affaire si les deux parties sont allées au tribunal et ont enregistré leurs numéros de téléphone et adresses. Les experts siégeant dans un tribunal de l’immobilier doivent être agréés par les tribunaux de Dubaï et jurer qu’ils traiteront les cas de manière impartiale et équitable.
Question: Puis-je retourner l'argent payé pour l'immobilier?
Réponse: Cela dépend des termes du contrat signé par les deux parties et des obligations mutuelles prévues dans le contrat. Les contrats indiquent généralement la législation en vertu de laquelle ils relèvent. Si cela est dû dans le contrat et s'il y a eu violation manifeste de ses articles par le développeur, l'acheteur a le droit de prendre des mesures pour protéger ses droits devant un tribunal ou sous une autre forme alternative pour tenter de trouver une solution à la situation litigieuse. L'acheteur doit connaître les principales dispositions du contrat et protéger ses droits de la manière la plus efficace qui soit pour prouver que les développeurs n'ont pas construit ce qu'ils avaient promis, ou l'ont fait au mauvais moment. En général, le contrat de vente contient des clauses spéciales stipulant la possibilité de retards en fonction des raisons pour lesquelles les délais de construction n'ont pas été respectés, qui sont directement liées au développeur ou indépendantes de celui-ci. Ces dispositions expliquent généralement à quel stade l'acheteur peut mettre fin unilatéralement au contrat et quel sera le montant des paiements et indemnités qui lui sont dus. Les investisseurs devraient accorder une attention particulière aux articles de la convention qui stipulent les dates de mise en service de l'installation et les raisons pour lesquelles le développeur peut modifier ces conditions. Pour qu'un contrat soit un document juridique véritablement légal, les obligations contractuelles doivent être remplacées par une satisfaction proportionnelle. La satisfaction proportionnelle est le gain ou la perte reçus par les parties et les motive à remplir leurs obligations contractuelles. Cela dépend à nouveau de la décision du tribunal tenant compte de la plainte de l’acheteur.
Question: Qui peut garantir que la construction des projets prévus se poursuivra?
Réponse: Les paiements effectués par les acheteurs d'immeubles hors plan à Dubaï seront protégés par des comptes en fiducie spécialement gérés, appelés comptes séquestres, conformément à la loi sur les comptes en fiducie n ° 8. Cette loi est obligatoire pour toute personne ou société recevant des paiements pour: immobilier dont la construction n'est pas encore terminée. Les développeurs qui lancent de nouveaux bâtiments et communautés résidentiels ou commerciaux à plusieurs étages sont invités à contacter le Département des terres de Dubaï afin d’ouvrir un compte de garantie. L'argent versé par les acheteurs ou les institutions financières pour des unités immobilières sera crédité sur un compte spécial ouvert pour chaque nouveau bâtiment spécifique auprès d'une banque agréée. La loi stipule que les développeurs doivent désigner un responsable pour un compte de garantie, qui surveillera l'utilisation des fonds du compte. Le développeur doit tout d’abord recevoir un certificat d’un consultant travaillant sur le site, qui indique généralement quelle phase de la construction a déjà été achevée. Le gestionnaire du compte de garantie doit informer le Département des terres des montants qui ont été versés au développeur. Même après l'achèvement du projet, le développeur n'aura pas accès aux montants du compte. Le Département des biens fonciers bloque 10% du coût du projet sur le compte de garantie pendant un an après l'achèvement de la construction, jusqu'à ce que toutes les unités immobilières soient enregistrées au nom des acheteurs et que les derniers documents attestant leur propriété soient délivrés.
Si les exigences de la loi ne sont pas satisfaites, le développeur peut être condamné à une amende minimale de 200 000 AED. En outre, afin de réduire le niveau de spéculation sur le marché, RERA a publié un décret du 1er janvier 2009 aux termes duquel les promoteurs et les banques sont tenus de ne pas imputer aux acheteurs et investisseurs plus de 20% de la valeur de l'immobilier avant le début des travaux de construction. "Pour les biens immobiliers en construction, les promoteurs qui ont collecté plus de 20% de la valeur contractuelle du bien auprès des acheteurs doivent immédiatement cesser d’appliquer de nouveaux paiements jusqu’à ce que les montants recouvrés sur les comptes de garantie commencent à atteindre les constructeurs." La RERA a également publié des procédures réglementaires en rapport avec la loi n ° 13, qui établissent un registre provisoire des propriétés pour toutes les propriétés prévues devant être enregistrées auprès du Département. Ainsi, le département foncier peut garantir que tous les objets immobiliers planifiés répondent aux exigences ci-dessus, que les promoteurs doivent suivre à la lettre.
