Mahdi Al Aswad, directeur général de Halcon Rea l Estate, a posé ces questions, ainsi que d’autres. Il a également tenté d'y répondre en analysant la situation actuelle du marché immobilier émirien.
Les taux d'intérêt des prêts devraient-ils vraiment être si élevés?
Les intérêts sur les emprunts contractés par les banques centrales ont un impact certain sur le marché du logement. Lorsque les taux débiteurs baissent, les prix des logements augmentent invariablement et inversement.
Mais que faire des taux d’intérêt fixés par les institutions offrant un financement hypothécaire? Quelle influence ont-ils sur le marché immobilier du pays? Cette question mérite d’être posée dans un marché comme les Émirats arabes unis, où le dirham est indexé sur le dollar et où les taux d’emprunt restent à 9-10%. Après tout, le scénario "Si les taux d’intérêt baissent, le prix des logements va augmenter et vice-versa" ne fonctionne pas.
Les prêts sont trop chers
La raison pour laquelle les taux d’intérêt sur les emprunts aux Emirats Arabes Unis sont élevés est très simple: les taux d’intérêt en dirhams sont supérieurs aux intérêts bancaires en dollars. Les raisons pour lesquelles les taux de prêt sont élevés sont beaucoup plus complexes et difficiles à comprendre.
Vous devez vous demander pourquoi les banques vous facturent 9,5% alors que le dirham est maintenu artificiellement contre le dollar depuis de nombreuses années. Il ne s'agit pas du principal taux d'intérêt des banques, mais des deux à trois pour cent supplémentaires que les banques ajoutent "d'en haut" à leurs produits. Pourquoi ne peut-il pas s'agir de 1,5%? Obtenir un prêt en dollars équivaut à une ligne de taux d’intérêt de 5,5% et un prêt en dirhams vous coûte 9,5%. C'est un non-sens.
Sur les marchés développés, les prêteurs sont généralement critiqués pour leur négligence concernant les normes de prêt au logement. Ici, nous pouvons critiquer dans la direction opposée. Les banques affirment qu’elles devraient prendre en compte leurs risques lorsqu’elles octroient des prêts au logement sur un marché émergent.
Je conviens que le marché immobilier des Emirats n'est pas aussi bien établi que, par exemple, européen ou américain, mais il existe des éléments de risque sur tous les marchés, quel que soit leur degré de développement. Et, bien sûr, les risques ne peuvent pas doubler, comme cela se passe ici. Un peu plus de temps va s'écouler et toutes les conséquences en deviendront évidentes.
Impact négatif
Lorsque nous parlons de loyer, du point de vue des restrictions sur la limite supérieure de son coût et du contrôle sur le bail, nous constatons que cette question préoccupe beaucoup de personnes.
Le contrôle de la croissance des prix de location affecte sans aucun doute les propriétaires (investisseurs) de logements, qui louent leurs biens à des locataires. En raison des intérêts bancaires élevés sur les emprunts, les investisseurs se retrouvent entre le marteau et l'enclume. Pour le moment, les propriétaires ne sont pas autorisés à augmenter les loyers annuels de plus de 7%, mais les banques continuent de facturer 9,5% des prêts contractés. Eh bien, et comment devriez-vous être intéressé à fournir au marché un produit tel que le logement, réalisant un bénéfice de 7% par an, tout en payant à la banque 9,5%? Le moins est de 2,5%, ce qui n’attire guère les investisseurs et les acheteurs potentiels.
Les marchés immobiliers se développent généralement en raison de la présence de deux facteurs: offre / demande et financement. Aux EAU, les problèmes d’offre et de demande sont abordés très souvent et partout. Malheureusement, l’importance d’un facteur tel que le financement hypothécaire et les coûts associés est généralement réduite.
Cependant, les prêts au logement représentent aujourd'hui un enjeu plus important que jamais pour le marché, puisqu'un grand nombre de biens immobiliers approchent du stade de l'achèvement et de la mise en service. En fin de compte, les gens devraient pouvoir acheter des biens immobiliers à des prix abordables, et la valeur de l'argent, dans ce cas, devient un facteur déterminant pour savoir s'ils peuvent se le permettre ou non.
Que faire
Il me semble qu’aujourd’hui, nous nous trouvons dans une situation où, pour aller de l’avant, les banques doivent revoir leurs taux d’intérêt élevés sur les prêts hypothécaires. Comment pouvons-nous équilibrer le "plafond" épinglé de la hausse des loyers et le paiement de leurs intérêts sur les prêts aux banques? Comment pouvons-nous surmonter ces taux d'intérêt élevés?
L'une des solutions consiste à encourager les investisseurs et les promoteurs à financer des projets et à acheter de l'immobilier par leurs propres moyens, en laissant les banques «à la mer». Le problème ici est que cela limitera considérablement le développement du marché. Et lorsque le marché immobilier est tel que dans les Émirats arabes unis, où tout le monde devrait être occupé et intéressé, il existe un risque de stagnation.
D'après mon expérience, je dirai qu'il y a beaucoup de gens qui viennent nous acheter de l'immobilier et quand on leur dit qu'ils peuvent obtenir 75 à 80% du financement, ils sont simplement contents. Mais alors une banque entre en action qui la choque avec ses taux d’intérêt. De nombreux acheteurs connaissent les taux de prêt à Londres ou aux États-Unis, ce qui les empêche sans aucun doute de faire des achats aux Émirats. Ils devraient déjà réfléchir à deux fois avant de décider d'acheter une propriété ici.
Le futur
Ce que je veux dire, c’est que les taux d’intérêt élevés appliqués aux emprunts locaux dans les Émirats arabes unis laissent aujourd’hui la possibilité de baisser les prix, qu’il convient de suivre, et que ce nouveau marché immobilier atteindra sa maturité et qu’il restera beaucoup de place pour une concurrence saine. Suivons l'évolution des événements.
