Publié par: Helena Kryukova Ces dernières années, le marché immobilier de Dubaï peut être comparé à une nouvelle voiture qui vient de sortir de la chaîne de montage: les propriétaires inspirés de la nouvelle supercar ont conduit à des limites dangereuses et un jour, en 2008-2009, ils ont presque quitté la course. Cependant, aujourd'hui, la première ardeur rampante s'est refroidie et le mouvement est devenu plus mesuré et contrôlé. Maintenant, cette avancée sans hâte n'est plus en danger d'effondrement.
Le fait que la "poussière soit retombée" et que les choses sur le marché soient meilleures que prévu, ont déclaré les résultats du premier trimestre, pour lesquels les principaux analystes ont eu suffisamment de temps. Au début, les évaluations timides des agences individuelles, puis les données convaincantes des rapports officiels de personnalités reconnues du secteur immobilier comme CBRE et Knight Frank, ont confirmé: nous pouvons parler de manière purement symbolique de la baisse des prix de l’immobilier à Dubaï au premier trimestre. Certes, la folle augmentation des chiffres sur les étiquettes de prix de l'immobilier est une chose du passé, mais en même temps, elle a jeté des bases si solides que même en tenant compte de la correction pour baisse d'activité, les données de comparaison des indicateurs annuels restent en faveur de l'année en cours.
De quoi parlent les chiffres?
Le rapport CBRE a été le premier à être publié. Selon l'analyse de cette société d'analyse internationale, les prix dans le segment de l'achat et de la vente de biens immobiliers pour les trois premiers mois de 2015 à Dubaï ont diminué de 2% par rapport à la même période de l'année précédente. De plus, il convient de comprendre qu'il ne s'agit que d'un indicateur moyen, de sorte que sur certains segments du marché, il n'y a pas eu de baisse du tout. Cependant, bien entendu, l'inhibition des processus généraux sur le marché immobilier aurait dû être exprimée dans quelque chose. Tout d'abord, une baisse notable de l'activité des investisseurs et des consommateurs. Selon CBRE, la valeur totale des propriétés résidentielles vendues à Dubaï pour le premier trimestre de l’année s’élevait à 17,4 milliards de dollars américains, soit 20% de moins que le même chiffre pour le premier trimestre de 2014. Dans le même temps, le nombre total de transactions d’achat et de vente de logements conclues au premier trimestre n’a diminué que de 4% par rapport au premier trimestre de 2014.
Et un rapport récent et, en outre, officiel, du Dubai Land Department, met fin à ce problème en publiant ses données: le montant total des transactions immobilières dans la "Ville de l'avenir" pour le premier trimestre s'élevait réellement à 17,4 milliards de dollars US, ici Les analystes de CBRE n'ont pas été pris pour un dollar. Toutefois, en ce qui concerne le nombre total de transactions immobilières, selon le rapport du département de recherche et développement dans le domaine des transactions immobilières au département des affaires immobilières de Dubaï, pour le premier trimestre de l'émirat, 11 603 transactions immobilières ont été enregistrées, dont 8 000 dans le segment des ventes et achats. dans lequel le montant total des transactions s'est élevé à 6,54 milliards USD.
Le segment des prêts hypothécaires dans le nombre total de transactions de vente a également considérablement renforcé sa position. Au cours du premier trimestre à Dubaï, plus de 3 000 propriétés ont été vendues à l'aide de fonds de crédit, dont le nombre total s'élevait à 10,08 milliards de dollars américains.
Les données officielles et les données de la société CBRE ont été confirmées par une autre autorité émanant d’analystes du marché immobilier, la société Jones Lang LaSalle (JLL). Cependant, les analystes de cette agence ont présenté un rapport traditionnellement plus approfondi, qui a permis de déterminer quelles zones du marché immobilier étaient les plus exposées au ralentissement au cours du premier trimestre de l'année. Ainsi, en précisant les chiffres CBRE, l’agence JLL a constaté une baisse de 2% du prix des appartements à Dubaï et une très légère baisse du segment des ventes de villas - de 1% par rapport au résultat de l’année dernière pour la même période. Et nous arrivons ici à une "fourchette" très intéressante, qui est entrée sur le marché immobilier de Dubaï en 2015.
Dubaï est une ville de contrastes
Ou du moins, il a toutes les chances de le devenir dans un proche avenir, mais exclusivement dans le sens le plus avantageux et le plus bénéfique pour tous les participants du marché. Nous parlons des deux tendances les plus frappantes de la période récente qui se sont manifestées dans le contexte de la stabilisation du marché immobilier et de sa maturité désormais évidente pour tous.
D'un côté, Dubaï est la capitale mondiale du luxe et des prix de l'immobilier haut de gamme ici. S'ils ralentissent le rythme de la croissance, ils ne vont certainement pas baisser. Ce qui, en principe, a toujours incité les développeurs à s'intéresser plus particulièrement à ce segment de l'immobilier. Mais dans un contexte de flambée des prix, il est apparu que la construction de logements abordables ne pourrait pas être moins avantageuse, principalement en raison d’une demande exceptionnellement élevée.
Logement abordable - pour Dubaï, l'expression est plutôt inhabituelle, compte tenu de l'image de luxe progressive, qui est devenue la marque de fabrique de la "ville du futur". Mais les réalités ont montré au fil du temps: "la terre promise" pour beaucoup, cette région est en mesure d'attirer beaucoup plus de spécialistes de la classe moyenne, de haute qualité, avec un salaire moyen supérieur à celui auquel on pourrait s'attendre. Et tous ces gens ont besoin de vivre quelque part. Dans le même temps, pas tous, mais même la plupart d'entre eux, ne sont pas en mesure de suivre les prix au même rythme que celui de l'indice de location précédent. Ainsi, le logement abordable est devenu une question très importante pour Dubaï. Et les développeurs à temps l'ont compris.
À l’heure actuelle, les dirigeants de Dubaï ont même décidé de prendre un certain nombre de mesures réglementaires pour assurer la construction du nombre adéquat de logements abordables. Le gouvernement de l'émirat recommande maintenant aux développeurs d'accompagner chacun de leurs projets avec la construction de logements abordables, ce qui devrait représenter 15 à 20% de l'ampleur totale du projet. Des terrains seront attribués à cet effet et les procédures de délivrance des permis de construire seront simplifiées. Jusqu'à présent, ces mesures sont de nature volontaire et consultative, mais à l'avenir, si nécessaire, ces exigences pourraient devenir obligatoires pour tous les développeurs. Cependant, étant donné que les avantages matériels des promoteurs et du public sous la forme de logements abordables à Dubaï ont toutes les chances de coïncider dans un proche avenir, il est possible que des mesures réglementaires obligatoires ne soient pas nécessaires.
La deuxième direction, qui s’est manifestée de la manière la plus claire récemment, est la préservation et le renforcement du statut de Dubaï en tant que capitale mondiale du luxe. Reidin, un portail immobilier populaire aux EAU, a compilé une autre liste des biens immobiliers les plus chers vendus à Dubaï pour le premier trimestre de 2015. Comme les périodes précédentes, cette note est à nouveau à la tête de l'île artificielle The Palm Jumeirah: la propriété privée la plus chère a été l'appartement vendu ici en janvier 2015, pour un montant de 3,51 millions de dollars É.-U. Dans la liste "prestigieuse" de l'immobilier à Dubaï le plus cher au premier trimestre de 2015 Cette année, la tour Cayan "tordue" la plus haute du monde a été vendue dans la zone portuaire de Dubaï, dans laquelle deux appartements onéreux ont été vendus en même temps, de même que le Address Downtown Hotel (Lake Hotel) situé dans le centre-ville de Dubaï, où trois offres de haut niveau ont également été enregistrées vente de biens immobiliers.
Selon un rapport de Wealth-X et de Sotheby's International Realty, au cours des dix dernières années, l'attention des personnes les plus riches du monde, celles dont la fortune est estimée à plus de 30 millions de dollars US, s'est déplacée de Londres, New York, Paris et la Côte d'Azur à Singapour, Hong Kong et surtout Dubaï. C’est dans cette partie du monde que se concentrent tous les processus économiques et sociaux les plus actifs et c’est là que les perspectives en matière d’investissements immobiliers semblent particulièrement prometteuses. Selon les analystes, en 2014, au moins 350 transactions pour des montants très importants ont été enregistrées dans le segment de l'immobilier de luxe du marché immobilier de Dubaï, et la valeur totale des transactions immobilières de luxe conclues à Dubaï en 2014, US $ 750 millions au moins et cette tendance, comme prévu, a toutes les chances de se poursuivre à l’avenir. Malgré le ralentissement de nombreux processus sur le marché immobilier de Dubaï, les nouveaux projets haut de gamme de grands promoteurs à Dubaï n'ont pas diminué du tout. Les principales raisons de la "migration" des millionnaires hors de leurs foyers restent toujours la stabilité politique des EAU face au contexte politique instable général de la région, ainsi que de nombreux avantages fiscaux. Dans le même temps, les frais d'enregistrement d'un bien immobilier à Dubaï sont toujours considérés comme l'un des plus bas au monde.
Signes de maturité
Quoi qu'il en soit, pour le segment des logements abordables et pour le marché de l'immobilier haut de gamme, la conclusion collégiale collective d'experts en immobilier est juste: le marché immobilier de Dubaï a acquis toutes les caractéristiques de maturité. Le type d'acheteur principal d'immobilier aux EAU est en train de changer, le véritable acheteur final arrive sur le marché et, dans le domaine des investissements, on s'éloigne des schémas spéculatifs classiques avec une revente rapide des logements achetés. Les investisseurs sont désormais plus intéressés par les rendements à long terme. L'ampleur de la construction future inspire également confiance en l'avenir. Par exemple, au cours des trois prochaines années, l'un des géants de l'industrie, Nakheel, entend investir près de 4 milliards de dollars américains, en particulier 3,81 milliards de dollars américains, dans la mise en œuvre de nouveaux projets à Dubaï. . Et son concurrent direct Emaar a récemment rendu publique la véritable taille de son fonds foncier, qui sera également constitué dans les prochaines années. Emaar possède 235 millions de mètres carrés de terres dans l'émirat.
Une chose est donc claire: l'apogée de l'industrie de la construction à Dubaï, à laquelle nous assistons maintenant, ne sert que de tremplin, de tremplin pour son développement, dont l'ampleur et le rythme seront véritablement grandioses.
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