Aujourd'hui, l'avocat Isa Bin Hyder, fondateur et PDG de Bin Haidar Advocates and Legal Consultants, apportera des éclaircissements sur les lois régissant les relations entre propriétaires et locataires à Dubaï.
Son Altesse le cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, en sa qualité de souverain de Dubaï, a promulgué la loi n ° 26 de 2007 visant à réglementer les relations entre les locataires et les propriétaires à Dubaï.
La loi susmentionnée a été publiée à la lumière des articles de la loi fédérale n ° 5 de 1985 sur le crédit-bail et les transactions civiles promulgués par le Gouvernement des Émirats arabes unis et ses amendements; et loi fédérale sur la preuve n ° 10 de 1992; et décret n o 2 de 1993 relatif à la création d’un comité juridique spécial chargé de régler les différends entre propriétaires et locataires; et loi n ° 16 de 2007 sur la création d'un organisme de réglementation du marché immobilier; tous ces articles ont été remplacés par les articles 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 et 36, conformément à la loi n ° 33 de 2008. La section 1 de cette loi stipule que la loi doit être intitulée "Loi n ° 26 de 2007 sur la réglementation des relations entre propriétaires et locataires de biens immobiliers dans l'émirat de Dubaï".
L'article 2 (remplacé) définit le sens des mots et des termes utilisés ci-après et stipule que le mot "émirat" doit être utilisé de manière restrictive et uniquement dans le sens "émirat de Dubaï", c'est-à-dire que la loi ne devrait gérer que les biens immobiliers situés dans l'émirat Dubai Et le mot «comité» désigne un comité juridique qui traite du règlement des différends entre propriétaires et locataires, qui sont identifiés comme étant le propriétaire et le locataire. En même temps, l’article 3 (modifié) précise l’étendue de la validité juridique des dispositions de la présente loi qui s’appliquent aux terrains et aux biens immobiliers loués dans l’Émirat, à l’exception des unités immobilières créées par des particuliers - des "personnes physiques ou des personnes morales -". sociétés "pour la réinstallation gratuite de leurs propres employés.
Le paragraphe "A" de l'article 4 (modifié) précise que la relation entre le bailleur et le locataire doit être construite conformément au contrat de location, qui comprend une description du bien loué, l'objet du contrat de location, la validité et le coût du contrat de location, le mode de paiement, le nom du propriétaire en cas de si ce dernier n'est pas locateur et a chargé une société spécialisée de procéder à la location en son propre nom. Aux termes du paragraphe "B" de cet article, tous les contrats et leurs ajouts doivent être enregistrés auprès de "l'Organisation de réglementation du marché immobilier", et l'article 5 stipule qu'il est nécessaire de déterminer la période de location. Si cette période n'a pas été convenue à l'avance ou s'il est difficile de déterminer la durée du bail, celui-ci doit alors être limité à la période prévue pour le paiement du loyer. En même temps, l’article 6 incorpore la notion de confirmation mutuelle du renouvellement proposée par les deux parties, selon laquelle «si la période de location a déjà expiré et que le locataire continue à vivre dans la propriété sans que le bailleur s’y oppose, un tel contrat devrait être considéré comme étendu au même "et pour la même période ou un an, selon la période la plus courte."
En revanche, l'article 7 met en garde les deux parties à un contrat de résilier unilatéralement le bail et interdit l'annulation unilatérale du contrat pendant sa durée, cette résiliation devant intervenir d'un commun accord des parties et conformément aux dispositions de la présente loi.
Bien que l'article 8 prévoie les sous-locataires, dans les cas où la loi ou le bailleur autorise le locataire principal à sous-louer le bien immobilier loué au locataire principal, toutes ces relations sont soumises aux mêmes conditions que le bail principal.
Par conséquent, le sous-locataire n'a pas le droit de s'attarder sur l'unité immobilière louée après l'expiration du bail, à moins que le bailleur n'accepte explicitement de prolonger ce bail.
Le paragraphe "A" de l'article 9 stipule que les deux parties sont tenues de déterminer le coût du contrat de location. Si cette condition est négligée ou s'il est difficile de le prouver, le prix de la location doit être déterminé conformément aux prix d'autres biens immobiliers similaires, et la partie qui détermine cette valeur conformément au paragraphe "B" du présent article doit être ledit Comité. , les critères de l’augmentation périodique du coût de la location, correspondant au coefficient d’inflation et à la situation économique dans l’Émirat, ou tout autre facteur que le Comité jugerait nécessaire, seront pris en compte. À cet égard, ce comité devrait également participer à la définition de critères d’augmentation du coût du loyer, qui devraient être compatibles avec la situation économique générale, conformément à l’article 10 de cette loi. Dans le même temps, l'article 11 stipule les droits du locataire en ce qui concerne les avantages offerts par la propriété qu'il loue, tels que le parking, les piscines, etc. Et l’article 12 décrit la méthode et le moment de la détermination du coût du loyer. Si aucun contrat n'a été conclu, le paiement doit être effectué en quatre parties égales au cours de l'année. L'article 13 (modifié) autorise les deux parties à modifier les termes du contrat ou à augmenter / diminuer le coût du loyer. Dans le cas où il n’y aurait pas de contrat, ce comité établira une juste valeur. Dans cette situation, toute partie souhaitant soumettre un amendement ou une correction est tenue d'en informer l'autre partie au moins 90 jours à l'avance, sauf convention contraire, conformément à l'article 14. En outre, l'article 15 dispose que le bailleur doit remettre un bien immobilier en bon état d'utilisation, à moins d'ententes préalables sur sa fourniture au locataire sans finition finale, afin que le locataire le fasse lui-même. De plus, l'article 16 stipule que le bailleur doit effectuer périodiquement des réparations esthétiques et esthétiques sans modifier les conditions de location du bien ni enfreindre, pour quelque motif que ce soit, les conditions d'utilisation par le locataire des locaux qui lui ont été loués (article 17).
En revanche, le propriétaire doit donner son accord au locataire pour que celui-ci puisse se représenter lui-même dans les instances officielles, en obtenant des autorisations pour des travaux de décoration ou de réparation, en veillant à ce que ces travaux n'endommagent pas les constructions des biens immobiliers. En même temps, l’article (19) oblige le locataire à payer le loyer à temps et permet au bailleur de prendre un acompte en espèces du locataire en guise de garantie pour des travaux de réparation de biens immobiliers à la fin du contrat (article 20). En outre, l'article 21 stipule que le locataire est tenu de restituer le bien loué dans le même état que celui dans lequel il avait été reçu, à l'exception de l'amortissement physique, en même temps que le paiement de tous les droits et taxes exigibles, conformément à l'article 22.
En même temps, l’article 23 met le locataire en garde de soustraire toute amélioration apportée par son propriétaire lors de son départ des locaux loués, à moins que les deux parties n’en conviennent autrement. En outre, l’article 24 met en garde le locataire contre le transfert ou la sous-location à une tierce personne des locaux loués, sauf autorisation écrite du bailleur. En revanche, l'article 25 définit les cas dans lesquels le locataire doit avoir le droit de quitter le bien loué avant l'expiration du bail, par exemple, l'impossibilité de payer le bail après avoir reçu un avertissement ou de sous-louer les locaux loués à l'insu du propriétaire ou d'utiliser les locaux loués. à des fins illégales ou utilisées d'une manière contraire à l'ordre public et à l'éthique sociale, ou si le locataire quitte le bail Ce local pour les besoins de son activité, sans s'y installer, ou si le bien loué est dans un état proche de la destruction, ou si le locataire ne respecte pas les conditions stipulées par la loi, ou si le développement architectural de l'Émirat exige que le bien loué soit détruit.
Un avertissement concernant tout ce qui précède doit être envoyé par l'intermédiaire d'un notaire ou par courrier recommandé. En outre, le propriétaire peut également demander la libération d'une unité immobilière à la fin du bail, si celle-ci est nécessaire pour la démolition ou la reconstruction du bâtiment, si les locaux loués doivent être réparés ou si le propriétaire souhaite utiliser le bien pour le louer ou le transférer à quelqu'un d'autre. leurs proches parents. Dans ce cas, le propriétaire est tenu d'informer le locataire des raisons qui l'obligent à quitter les lieux au moins 12 mois avant la date prévue de la sortie des lieux loués, de la même manière qu'indiqué ci-dessus.
Si le comité mentionné a donné au bailleur le droit de réparer le bien loué, qu'il a l'intention d'utiliser pour ses propres besoins ou ceux de sa famille proche, le bailleur n'a pas le droit de louer ce bien à un tiers et ne peut le faire que par l'expiration d'une période de deux ans, s'il s'agit d'un logement, et d'une période de trois ans, si la propriété est utilisée à d'autres fins, à partir du moment où les travaux de réparation sont confirmés et à moins que le Comité autorisé n'en décide autrement. Outre les cas susmentionnés, le locataire peut demander au Comité de prendre une décision sur le versement d’une indemnité pour les pertes subies.
En revanche, l’article 27 dispose que le bail ne peut être résilié du fait du décès du bailleur ou du locataire, et que le bail doit continuer avec les cessionnaires. Si les ayants droit du locataire insistent pour que le bail soit résilié, le contrat peut être résilié trente jours après réception de leur notification écrite adressée au bailleur ou à la fin du contrat, selon la date la plus proche.
L'article 28 stipule que le locataire ne doit subir aucun dommage en transférant la propriété du bien à un autre propriétaire, à condition que les dates du bail soient fixées avec le précédent propriétaire qui a vendu son bien à un autre propriétaire.
En même temps, l'article 29 (modifié) donne au locataire le droit de retourner dans le même logement si le bailleur a procédé à une réparation majeure et à une reconstruction complète, ou à une réparation ordinaire, du logement loué après avoir établi un nouveau prix de location. Par conséquent, le locataire doit avoir le droit prioritaire de louer le même bien, à condition qu'il confirme son désir de le louer dans les trente jours suivant la réception par le bailleur d'un avis concernant cette propriété.
En outre, l'article 30 empêche le sous-locataire de résilier le bail si le contrat établi par le locataire principal a été confirmé par le bailleur. Et l'article 31 oblige le locataire à établir le coût du contrat de location, même si le bailleur a engagé une action en justice pour libérer le bien pendant toute la durée de la demande, jusqu'à ce qu'une ordonnance du tribunal soit rendue.
L'article 32 autorise les deux parties à se mettre d'accord sur l'arbitrage et autorise le comité compétent à prendre toute décision interne concernant le rétablissement des droits des deux parties jusqu'à ce qu'une décision finale soit rendue par arbitrage. En outre, l’article 33 habilite le comité compétent à désigner des arbitres à la demande de l’une ou l’autre des parties, leur nombre devant être égal ou supérieur au montant convenu à l’avance. En outre, l’article 34 interdit au bailleur de débrancher les services publics d’immobilier ou d’en restreindre l’accès aux locataires. Dans ce cas, le locataire peut porter plainte auprès de la police ou du comité compétent, tandis que l'article 35 stipule comment mettre en œuvre les décisions relatives à la libération de biens immobiliers par l'intermédiaire de ce comité, qui est tenu de présenter une demande à la division des forces de l'ordre de Dubaï pour renforcer et exécuter ses décisions.
En fait, cette loi augmentée clarifiait de nombreux postes liés aux relations de location à Dubaï et prévoyait pleinement les moyens d'établir une relation de location entre un propriétaire et un locataire, ainsi que des méthodes pour déterminer les taux de location, les droits et les obligations des parties. Et, bien que la loi stipule que "le contrat est considéré comme le lien entre les parties qui l'ont conclu", cette loi intervient pour protéger les droits de chacune des parties afin qu'elle ne soit pas exploitée par l'autre partie.
En conséquence, le propriétaire du bien ne peut pas démontrer son arrogance envers son bien et résilier le bail unilatéralement, modifier la durée de la location et sa valeur, mais aussi expulser le locataire à tout moment qui lui convient. C’est pourquoi cette loi modifiée a été promulguée dans le but de stabiliser les relations de crédit-bail et de contraindre toutes les parties à la justice, en établissant des règles impartiales et communes communes à tous, annoncées ci-dessus, dans le but de réglementer les relations de crédit-bail de manière à ce que toutes les parties puissent vivre en paix et en sécurité. des parties, j’aurais droit à une résidence heureuse dans cet émirat, qui s’épanouit sous les conseils avisés de son souverain - Cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, qui a promulgué cette loi et ses amendements. Nous espérons que des lois similaires figureront dans tous les autres émirats des Émirats arabes unis afin que tous puissent profiter de leur séjour dans ce pays hospitalier et sûr.
